.png)
Czy szaleństwo cen na rynku mieszkań kiedyś się skończy? Wszystko zależy od nowych rządowych „stymulantów” na rynku mieszkań. Bo popyt ciągle jest wielki.
Bezpieczny kredyt – niebezpieczny poziom cen
Rynek mieszkań w 2023 r. pokazał nam dwie różne twarze: o ile w pierwszej połowie roku popyt leciał w dół po podniesieniu oprocentowania kredytów, o tyle po puszczeniu w eter zapowiedzi uruchomienia programu Zjednoczonej Prawicy „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” nabywcy wpadli w euforię, licytując się o mieszkanie dosłownie na klatkach schodowych.
„Bezpieczny Kredyt 2 proc.” to kredyt hipoteczny na zakup pierwszego mieszkania z preferencyjnym, stałym oprocentowaniem 2 procent i marżą banku przez 10 lat. Różnicę między standardową ofertą kredytu, a kredytem hipotecznym dostępnym w ramach „Programu Bezpieczny Kredyt 2 proc.” pokrywa budżet państwa.
Podczas gdy w I połowie minionego roku Polacy złożyli ok. 120 tys. wniosków o kredyty hipoteczne, to w drugiej – tylko między lipcem a listopadem - 200 tys. Jednocześnie przy rosnącym popycie podaż się kurczyła i to istotnie, bo np. według szacunków Metrohouse w największych polskich miastach liczba mieszkań w ofertach deweloperów spadła o ponad połowę. To oczywiście wywindowało ceny mieszkań do takich poziomów, które jeszcze w 2022 r. nie śniły się analitykom. W samym III kwartale 2023 r. stawki transakcyjne w niektórych miastach średnio poszły w górę o 15 proc. A warto dodać, że już od dawna te ceny utrzymują się na poziomach powyżej 10 tys. zł za mkw. W efekcie, jak pokazują statystyki portalu rynekpierwotny.pl, w Warszawie w listopadzie 2023 r. sprzedawcy życzyli sobie za metr lokalu mieszkalnego ponad 16 tys. zł, w Krakowie – 15,5 tys. zł, w Trójmieście – 14,6 tys. zł, a we Wrocławiu – prawie 13 tys. zł. Nic dziwnego, że najtańsze lokale znikają szybciej niż ciepłe bułeczki, a przy kolejnych podwyżkach odsetek ofert poniżej 10 tys. zł za m kw. staje się coraz bardziej „przezroczysty”, zwłaszcza w miastach z zaporowymi stawkami – jak np. w Krakowie, gdzie takie oferty stanowią kilka procent całej podaży. Owszem, trzeba pamiętać, że akurat najwyższe stawki za m kw. mają najmniejsze lokale ( cena m kw. idzie w dół wraz z rosnąca powierzchnią), ale w tym przypadku stawki są już na granicy absurdu nabywczego, biorąc pod uwagą nadwiślańskie realia - przykładowo w Warszawie deweloperskie lokale do 30 m kw. są oferowane w cenie ponad 20 tys. zł za metr. A więc bez pół miliona w kieszeni (bądź też częściowo w kredycie) człowieku, puchu marny, nawet nie podchodź!
Miliardy ulokowane w nieruchomości
Te statystyki mrożą krew w żyła przeciętnego Kowalskiego, którego marzenie o własnym M staje się coraz bardziej odległe – bo mimo rosnących zarobków różnica między naszymi zdolnościami nabywczymi coraz bardziej się pogłębia. Według wyliczeń portalu bankier.pl, w zależności od miasta ceny transakcyjne mieszkań rosły szybciej od średnich pensji brutto o od 6 do nawet 20 pkt proc. Największą różnicę widać w stolicy, gdzie średnie stawki za nowe mieszkania wzrosły o prawie 79 proc. w porównaniu z 2017 r., natomiast przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w tym czasie o nieco ponad 58 proc.
W sumie w 2023 r. w nieruchomości ulokowano miliardy złotych. Fala popytu wywołana rządowym programem przypomina niejako gorączkę na rynku nieruchomości z lat 2007-2008, podczas której ceny skakały niemal z dnia na dzień, a za stawianie bloków mieszkalnych brali się dentyści czy handlowcy z nadwyżkami finansowymi i totalnym brakiem pojęcia o prawidłach rynku budowlanego.
Tamtą gorączkę uciął światowy kryzys finansowy. Co uspokoi dzisiejszą euforię? Być może jedna decyzja rządu Donalda Tuska o zastopowaniu programu dopłat. Banki zresztą już zaczęły wstrzymywać przyjmowanie wniosków o „kredyt 2 proc.” ze względu na kończący się budżet programu.
Budujemy mnie, ale popyt nie maleje
Przed nowym rządem zresztą wiele wyzwań, jeśli rynek budowlany ma się uzdrowić. W Polsce ciągle brakuje nowych i zarazem tanich mieszkań. Deweloperzy narzekają na drogie finansowanie inwestycji, słaby dostęp do działek czy niestabilność rynku. Negatywnie na budownictwie mieszkaniowym odbija się także zmienność przepisów. Do tego należy dodać nieśmiertelną nad Wisłą bolączkę deweloperską czyli wydłużone procedury administracyjne, utrudniające działania szczególnie mniejszym spółkom deweloperskim.
Według GUS, od stycznia do listopada 2023 r. w Polsce ruszyła budowa ok. 103 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, co oznacza ponad ośmioprocentowy spadek w stosunku do 2022 r., który również był słaby. Dla porównania w pierwszych dziesięciu miesiącach przedpandemicznego roku 2019, jednego z najlepszych historycznie okresów w tej branży, rozpoczęto budowę ponad 221 tys. mieszkań. A dzięki kumulacji intensywnie realizowanych projektów w latach wcześniejszych, w tymże 2022 r. oddano rekordowe niemal 234 tys. mieszkań. Raczej trudno się spodziewać, że w najbliższych latach uda nam się zbliżyć do tych wartości, zwłaszcza że, jak podaje GUS, w ciągu jedenastu miesięcy ubiegłego roku wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 219,1 tys. mieszkań, tj. o 21,1 proc. mniej, niż w analogicznym okresie 2022 r. Co i tak jest niezłym wynikiem, biorąc pod uwagę, że w pierwszych trzech kwartałach 2023 r. wydano pozwolenia na budowę lub dokonano zgłoszeń na budowy 174,4 tys. mieszkań, czyli 63,3 tys. (26,6 proc.) mniej niż przed rokiem.
W oczekiwaniu na działania nowego rządu
Skok potencjalnej podaży lokali jest więc wyraźnym efektem stymulanta w postaci programu dopłat kredytowych, który być może właśnie wygasa. A z kolei zwykłe kredyty bez dofinansowania sprzedają się najgorzej od 15 lat, z wyłączeniem 2022 r. Wiele więc zależy od kolejnych decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Jeśli stopy procentowe zostaną na obecnym poziomie z utrzymaniem trendu „wait-and-see”, rynek mieszkaniowy bez żadnego dodatkowego stymulanta znów popadnie w marazm. Stąd kontynuacja lub zarzucenie programu rządowych dopłat do kredytów uchodzi za główny czynnik kierujący obrotem na rynku nieruchomości w 2024 r.
Jeśli zostanie wstrzymany – popyt spadnie, a przy nieco zwiększonej podaży – ceny mieszkań czy domów wpadną w lejek korekt.
Sami deweloperzy mają dziś w związku z tym wiele dylematów – czy odpalać nowe projekty czy też je zastopować? Na pewno tak dobrego popytu jak w ostatnich miesiącach, wywołanego programem „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” nie da się utrzymać bez wprowadzenia nowych stymulantów, przy wysokich stopach procentowych i „przestrzelonych” stawkach za mieszkania. Z drugiej strony, rynek inwestycyjny ciągle ma się dobrze, a wysoki deficyt mieszkaniowy oraz wskaźnik przeludnienia mieszkań może popychać do nowych projektów. Ponadto politycy nowej rządzącej koalicji już zapowiedzieli nie tylko wyjście z propozycją kontynuacji programu dopłat, lecz także prace nad bardziej kompleksowym rozwiązaniem, oddziałującym na popyt i na podaż. Gdy rynek powie „sprawdzam”, będą musieli wyłożyć swoje karty na stół.
Dorota Kaczyńska
Ekspertka Instytutu Staszica
Foto autorstwa Panek - Praca własna, CC BY-SA 4.0; wikipedia